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[轉載]房地產企業履行合同中收付違約金的處理(轉)

房地產開發企業經濟交易中所產生的違約金,既可能作為賣方向購房人收取或支付,也可能作為買方向供貨商收取或支付;既存在于貨物采購銷售環節,又存在于營業稅應稅勞務以及銷售不動產、無形資產轉讓環節。對于不同的經濟行為進行分析有助于判定其是否應當納稅,便于選擇正確的稅務處理,為此,筆者試分析如下。

一、房地產開發企業作為賣方收取違約金

房地產開發企業的經營業務以轉讓無形資產或者銷售不動產為主,根據營業稅政策規定,計稅營業額為收取的全部價款和價外費用。

根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)的規定,單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時,因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入,應并入營業額中征收營業稅。

參考《北京市地方稅務局關于對房地產公司收取客戶的違約金征收營業稅問題的批復》(京地稅營[2002]40號)根據現行營業稅政策規定,對北京京港物業發展有限公司向購房戶收取的因延期支付房款而發生的違約金,應并入營業額隨相關業務適用稅目稅率計算征收營業稅。

因此,房地產開發企業銷售房屋過程中收取的違約金也屬于價外費用,應當繳納營業稅。會計處理:

借:銀行存款

貸:營業外收入

這種情況下房地產開發企業收取違約金開具發票也符合規定。但是由于買方客戶多屬于自然人,不存在是否稅前扣除的問題,實務中開具發票的情形并不多見,但對于房地產開發企業來說,此違約金收入無論如何會計處理,一樣要計算繳納營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

例如:A房地產公司銷售房屋給B公司,由于B公司沒有按期付款,因此B公司支付A房地產公司違約金10萬元,B公司如何稅前扣除?

「案例分析」

對于A房地產公司來說這10萬元是銷售不動產過程中收取的價外費用,應當繳納營業稅,因此應當開具發票給B公司。B公司若沒有取得發票,則不應當在所得稅前扣除。

二、房地產開發企業作為賣方支付違約金

房地產開發企業在轉讓無形資產或者銷售不動產業務中,由于各種原因的限制,不能達到銷售合同的約定條件,被迫支付客戶違約金。此種情況下,會計上直接計入“營業外支出”。并視具體情況決定是否代扣代繳個人所得稅。《國家稅務總局關于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復》(國稅函[2006]865號)規定:“商品房買賣過程中,有的房地產公司因未協調好與按揭銀行的合作關系,造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續,從而無法繳納后續房屋價款,致使房屋買賣合同難以繼續履行,房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據個人所得稅法的有關規定,購房個人因上述原因從房地產公司取得的違約金收入,應按照”其它所得“應稅項目繳納個人所得稅,稅款由支付違約金的房地產公司代扣代繳。”但是,對于實務中常見的個人在購房時由于房產公司延期交房或因房屋質量問題而從房產公司取得的違約金或賠償金是否要代扣個人所得稅,一直有不同聲音,筆者認為此應當不屬于個人所得稅法及國稅函[2006]865號文規定應納個人所得稅的情形,房地產企業不應該代扣代繳個人所得稅。

如果房地產開發企業將此違約金處理為對客戶的折扣或折讓,根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定:納稅人發生應稅行為,如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的,以折扣后的價款為營業額;如果將折扣額另開發票的,不論其在財務上如何處理,均不得從營業額中扣除。因此,若開發票將違約金視作折扣或折讓扣除,則可少納營業稅,否則不能減少營業稅營業額。

三、房地產開發企業作為買方收取違約金

在開發產品開發建造過程中,房地產企業要采購大量的適用于增值稅為主的商品和貨物。比如,房地產開發企業與電梯供貨廠家簽訂合同,合同履行過程中,電梯廠家未及時供貨構成違約,要支付房地產開發企業違約金。在這種情況下,根據現行增值稅及營業稅政策規定,買方收取的違約金既不屬于增值稅的應稅范圍,也不屬于營業稅的應稅范圍,因此既不繳納增值稅又不繳納營業稅,也不必給賣方開具發票,開具收據即可。

買方會計處理:

借:銀行存款

貸:營業外收入

賣方會計處理:

借:營業外支出

貸:銀行存款

賣方在稅前扣除時,必須有充分的證明依據。

如果電梯廠家提出將違約金轉化為給予房地產開發企業的折扣或折讓,或者在以后的價款結算中作銷售折扣沖減也是可以的,因為這種方式可以減少電梯廠家的銷項稅額,對于購買方房地產開發企業并無影響。

四、房地產開發企業作為買方支付違約金

根據營業稅、增值稅相關政策規定,納稅人繳納增值稅銷售額或營業稅營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用,此價外費用包含違約金。所以違約金應當繳納增值稅或營業稅。同樣,房地產開發企業作為購買方支付的此部分違約金價款若構成貨物或勞務成本,也有理由向供貨方索取包含此部分違約金的全額供貨發票,這樣房地產開發企業可以直接增加開發成本,否則計入營業外支出。

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